´Gringo go home´

"Gringo go home", dice un enorme grafiti en la Roma, la colonia de moda de la Ciudad de México, que se ha vuelto meca del turismo global de corta y larga estancia. "Ojalá llegara alguien nacionalista que les hiciera ver su suerte a esos mierdillos" dicen las personas en redes sociales en respuesta a un gringo invitando a sus compatriotas a visitar la capital. "Los odio pinches gringos", dicen otros en corto.

En el imaginario colectivo los gringos son causa y razón del encarecimiento de la vivienda en Ciudad de México. Y su expulsión, se piensa, es parte importante de la solución al problema. Pero no es así. El encarecimiento de la Ciudad de México precede a los gringos, está sucediendo en todo el país y tiene causas que van más allá de la llegada de turistas o nómadas digitales. Achacar el problema a los gringos absuelve a los verdaderos culpables.

La realidad es que, con o sin gringos, la vivienda en México se ha encarecido enormemente. De 2005 a 2021, los precios en todo México han aumentado en 247%. Incluso en Estados con bajo flujo turístico, como Morelos, los precios han aumentado 193%, según datos de la Sociedad Hipotecaria Federal. No hay un solo Estado donde el precio no se haya más que duplicado en dicho periodo.

Más aun, en Ciudad de México el encarecimiento de la vivienda no aumentó desde que se puso de moda el nomadismo, por el contrario, bajó. Desde la pandemia, hace cuatro años, el precio de las viviendas en Ciudad de México ha aumentado en 25%, esto es menos de lo que había aumentado en los cuatro años anteriores, cuando creció 44%. De hecho, desde la pandemia la Ciudad de México es la segunda ciudad donde los precios han crecido menos de todo México, solo superada por Tlaxcala.

Lo que se observa es que la pandemia redujo el encarecimiento de la vivienda que venía ocurriendo en la Ciudad de México, probablemente porque los trabajadores mexicanos ahora pueden laborar a distancia desde otros Estados. A nivel nacional los precios de la vivienda no han cambiado de tendencia antes y después de la pandemia, salvo en en ciertos destinos de playa como Nayarit, Los Cabos y Quintana Roo.

Echarles la culpa a los gringos por la crisis de vivienda de la Ciudad de México, por tanto, es equivocado. Si la vivienda es ridículamente cara es por fenómenos distintos. El principal es que no hay suficientes viviendas. El problema empezó a principios de los 2000 cuando prácticamente se prohibió la construcción de viviendas salvo en cuatro alcaldías. En su momento, la única política de vivienda que había era una política de expulsión de familias a zonas distantes como Chalco, Tecamac o Iztapaluca.

Desde hace mucho, la Ciudad de México simplemente no construye lo suficiente. La Sociedad Hipotecaria Federal estima que, para satisfacer las necesidades de vivienda normales de la Ciudad, se requerirían al menos 11.000 viviendas adicionales al año; otros estimados hablan 50.000. Sin embargo, en 2023 se construyeron solo 1,701 viviendas en Ciudad de México y de estas, solo el 12% fueron económicas o populares, es decir de precios inferiores a los 39.000 dólares.

La razón por la que solo se construye vivienda cara es porque a los empresarios de la vivienda no les salen los números de otra manera. Un proyecto de construcción que tome dos años deberá generar una utilidad de al menos 23% para competir con lo que los inversionistas obtendrían guardando su dinero en bonos gubernamentales. Así, el problema es que se deberían poder construir viviendas completas por menos de 30.000 dólares.

Construir vivienda por esa cantidad es muy difícil en México por varias razones que nada tienen que ver con los gringos, y que más bien están relacionadas con los monopolistas mexicanos, la incapacidad del Gobierno por cobrarle impuestos a los ricos y la criminal falta de planeación del gobierno de la Ciudad de México.

Primero, muchos de los insumos de producción son caros porque se venden desde empresas que tienen poder de mercado. El cemento en México, por ejemplo, es mucho más caro que en otros países. La empresa CEMEX es la cementera del mundo que más dinero ganó en bolsa el año pasado. Su poder es tal, que cuando anuncia incrementos en precio, los gobiernos locales tienen que reducir su presupuesto de obra pública porque simplemente no tienen a quién comprarle. De hecho, varios empresarios han intentado importar cemento de otros países para bajar el precio, pero por una u otra razón siempre terminan derrotados en amparos, denuncias y embargos.

El caso del acero no es muy diferente. En México, hay al menos 32 investigaciones por prácticas de comercio desleal de la Cámara Nacional de la Industria, del Hierro y del Acero, según reportó la revista Expansión. A pesar de ello, la Secretaría de Economía ha creado un arancel del 15% para proteger a la industria de competidores extranjeros. La lógica es proteger a los abusivos mexicanos por el simple hecho de que no son extranjeros.

Segundo, otro problema es el costo de los permisos y licencias de construcción. Los desarrolladores recomiendan apartar un costo de al menos 59.000 dólares para permisos por cada obra. Esto las encarece enormemente. Los permisos son tan caros porque los municipios los usan como caja chica. Es más fácil y discrecional hacerlo así que tener el arrojo de aumentar la recolección de otros impuestos progresivos.

En el fondo, la fascinación del gobierno de la Ciudad de México por permitir la existencia de miles de Airbnb es también un tema de impuestos. Las propiedades rentadas con Airbnb pagan impuestos de manera automática en la plataforma. Las rentadas por privados no. Los renteros con frecuencia demandan pagos en efectivo a sus inquilinos. Así, Airbnb se ha convertido en la solución fácil para que la CDMX cobre impuestos sin tener que confrontarse con un puñado de renteros evasores fiscales que votan en las elecciones.

Tercero, no hay una planeación central para crear una ciudad verdaderamente vivible. Una de las grandes razones por las que la Roma y la Condesa son zonas codiciadas es porque son espacios urbanos caminables, arboladas y con parques. Una forma de vida que el trazado urbano no permite en otras colonias de la Ciudad de México.

Urge crear zonas vivibles fuera de esas colonias. El Gobierno debe expropiar terrenos en desuso, o que se usan como estacionamientos masivos, y convertirlos en parques. Cada colonia debe tener un parque, ser reforestada y tener calles peatonales. Las utopías de Iztapalapa son un gran ejemplo de que es posible. Espacios que anteriormente estaban en desuso fueron convertidos en áreas de esparcimiento en tres años.

El Gobierno, sin embargo, rara vez hace espacio público, más bien lo privatiza. La Secretaría de Hacienda y Crédito Público, dirigida por Rogelio Ramírez de la O, es el ejemplo perfecto. Hacienda tiene un deportivo de lujo en la Roma. El espacio, de miles de metros cuadrados, podría ser un parque público que cambiara la vida de miles de personas o un proyecto de vivienda social. En vez de ello, el Gobierno federal lo usa como club privado con canchas de tenis para burócratas de alto nivel.

El Gobierno debería planear espacios públicos para el bien común, pero simplemente no lo hace. La constitución del 2016 de la Ciudad de México determinó que debería haber un plan general de ordenamiento territorial y uno de desarrollo. Sin embargo, la creación de ambos planes se ha complicado debido a cuestionamientos por parte de organizaciones civiles y vecinales que dicen no haber sido consultadas. Luego de fuertes críticas, Marí Batres, el jefe de Gobierno de la Ciudad de México, decidió retirar los planes argumentando que se agregaría un capítulo sobre corrupción inmobiliaria. A la fecha, esto no ha pasado.

Así, sin planes, la ciudad crece donde el desarrollador compra terrenos. A base de corrupción logran agregar pisos, y tapizan la ciudad de concreto sin áreas verdes.

Además de planear, el gobierno de la Ciudad de México tiene mucho que hacer. Se debe construir vivienda social para rentar a precios por debajo de mercado, cambiar los usos de suelo para densificar con vivienda de bajo costo, y cobrar un impuesto prohibitivo a toda persona que tenga una vivienda vacía. Si no la habitas, la pagas. Acaparar debe estar completa y absolutamente prohibido.