Acceder a la vivienda o a inmuebles comerciales implica sumas elevadas y largos trámites, y los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (FIBRAs) son un vehículo accesible para diversificar inversiones en el sector inmobiliario mexicano.
Las FIBRAs recaudan recursos en la bolsa para conformar grandes portafolios de propiedades de diversos sectores, como oficinas, industrial, comercial, hoteles, escuelas, entre otros.
Y si quieres "vivir de tus rentas" pero es difícil tener la cantidad suficiente para comprar un inmueble, una opción para hacerlo son los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces (FIBRAs).
Estos vehículos de inversión están diseñados para adquisición y/o construcción de bienes inmuebles destinados al arrendamiento en México. Su funcionamiento permite que seas dueño de una parte del bien raíz.
Luis Ortiz de Montellano, especialista financiero y autor de los libros "Vivir de las FIBRAs" y "La Mejor FIBRA", explicó durante una sesión en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) los conceptos básicos para acercarse a estos instrumentos.
¿Cómo funcionan los Fideicomisos de Inversión en Bienes Raíces?
Una diferencia frente a la adquisición directa de un inmueble está en la estructura de inversión. El tenedor de Certificados Bursátiles Fiduciarios Inmobiliarios (CBFIs) obtiene exposición a un portafolio administrado profesionalmente, sin asumir directamente tareas como cobrar rentas, gestionar contratos o mantener cada propiedad.
La legislación fiscal mexicana establece que estos fideicomisos deben distribuir entre los tenedores al menos 95 % de su resultado fiscal del ejercicio para conservar el régimen aplicable a las FIBRAs.
El funcionamiento de las FIBRAs y la generación de ganancias para los inversionistas se basan en los siguientes pilares, explicó la Asociación Mexicana de Fibras Inmobiliarias (AMEFIBRA):
Ingresos: La FIBRA recibe pagos derivados de los contratos de arrendamiento de sus propiedades.
Gastos y mantenimiento: De esos ingresos se descuentan los gastos de operación, administración, intereses por deuda y rentas de montos mesura.
Distribución: El remanente o flujo de operación se distribuye a los inversionistas.
"Puedes entrar con poco dinero, no tienes que ser dueño de un bien raíz completo para poder invertir. Es muy fácil invertir en FIBRAs, sólo requieres tres cosas: ser mayor de edad, tener una cuenta en una casa de bolsa e invertir a partir de 500 pesos, dependiendo de la casa de bolsa que escojas para invertir", explicó Josefina Moisés Oliver, directora general de la AMEFIBRA.
Refirió que muchas de las FIBRAs tienen coberturas cambiarias y contratos en dólares, se puede monitorizar su valor porque reportan en la bolsa de valores, son muy transparentes y cada trimestre generalmente dan distribuciones.
"Están obligados a distribuir por lo menos una vez al año, pero por costumbre lo hacen cada trimestre y, algunas de ellas, inclusive de forma mensual emulando una renta de un bien raíz", dijo Moisés.
Beneficios de invertir en FIBRAs
Según datos de la AMEFIBRA, al segundo trimestre los fideicomisos agrupados por la organización sumaban más de 31 millones de metros cuadrados (m²) de Área Bruta Rentable (ABR), distribuidos entre 2 mil 210 propiedades en México.
Un inversionista obtiene beneficios principalmente a través de tres vías:
Dividendos constantes: El resultado del flujo de operación se distribuye a los tenedores de los certificados de manera trimestral. Las FIBRAs se caracterizan por ofrecer flujos predecibles y un historial sólido en el pago de estos dividendos anuales.
Plusvalía y ganancias de capital: Los inversionistas se benefician del crecimiento en el valor de los inmuebles. Esto genera altas tasas de retorno basadas en una plusvalía que suele exceder el índice accionario. Además, al cotizar en bolsa a través de CBFIs, los títulos pueden venderse en el mercado secundario.
Beneficios fiscales: Existe una ventaja significativa ya que no se paga Impuesto sobre la Renta (ISR) por las ganancias de capital obtenidas al vender los ceros en la bolsa de valores.
"Invertir en fibras es ideal porque a través de esta inversión puedes capturar plusvalía y generar ingresos pasivos. Es un instrumento muy tangible porque es respaldado por bienes inmuebles y los ingresos son derivados de las rentas", explicó la directora general de la AMEFIBRA.
