Las transas de la vivienda

Un catálogo de trampas, intereses empresariales y corrupción institucional sustenta la crisis de vivienda de la Ciudad de México

La crisis de vivienda de la Ciudad de México no ha surgido de forma espontánea; es el resultado de décadas de prácticas normalizadas —algunas de ellas abiertamente corruptas— que han limitado, deliberadamente, la construcción de vivienda social para beneficiar a un puñado.

Estimo que las principales son cinco.

Primero, el abuso del amparo. En proyectos de más de 10.000 metros cuadrados, la ley obliga a los desarrolladores a donar al gobierno de la Ciudad de México el 10% del metraje construido. La donación podría destinarse a otorgar vivienda social en zonas centrales.

El problema es que, en la práctica, esto nunca sucede. Los desarrolladores siempre encuentran forma de ampararse alegando doble tributación. El poder judicial suele darles la razón. La Ciudad pierde la mayoría de los casos y la oportunidad de garantizar vivienda accesible en zonas bien ubicadas se esfuma.

Segundo, los intereses empresariales se imponen. En París, la ley exige un impuesto anual creciente a las viviendas desocupadas. Conocido como Taxe sur les Logements Vacants, el impuesto sube anualmente hasta alcanzar el 34%. La carga fiscal es tan alta que en la práctica empuja a los propietarios a rentar o vender para evitar el costo acumulado. Esto amplía la oferta de vivienda y reduce sus precios.

La Ciudad de México podría implementar una medida similar, pero las pláticas nunca avanzan. El miedo a los intereses empresariales, a la reacción de los medios corporativos y a los propios vecinos, congela cualquier iniciativa por volver al predial un impuesto más progresivo.

Tercero, la corrupción de las fiscalías. No es poco común que las fiscalías enajenen predios que no tienen dueño para subastarlos —a precios mínimos— a desarrolladores corruptos. Estos adquieren los predios, desarrollan edificios de lujo y luego, le dan parte de las ganancias a las autoridades que los ayudaron.

El resultado es que la enajenación de predios no sirve para desarrollar vivienda social, sino para promover la vivienda de lujo y el enriquecimiento de los funcionarios que otorgan permisos. Para evitarlo, el Congreso de Ciudad de México debe regular mejor el enajenamiento de predios y su venta con fines estrictamente sociales.

Cuarto, la falta de visión de la Ciudad de México. Por muchos años, el Gobierno de la Ciudad vendió predios privados sin requerir que los compradores construyeran vivienda social como parte del acuerdo. Así, vendieron amplias extensiones de tierra —la mayoría de ella bien ubicada— para hacer centros comerciales, a veces de un solo piso. Lo ideal habría sido que la venta estuviera condicionada a que los pisos superiores del centro comercial fueran vivienda asequible.

Quinto, algunos notarios corruptos. El Instituto de Vivienda de Ciudad de México ha hecho el esfuerzo de construir vivienda social. Al otorgarla, impone un candado para su venta. La intención es permitir que las familias beneficiarias puedan vivir en zonas céntricas en vez de ser presionadas a la venta por la gentrificación.

Lamentablemente, notarios corruptos con frecuencia acreditan que las propiedades ya han cumplido con los años de habitabilidad requeridos antes de tiempo, y con ello se agilizan los procesos de expulsión, dejando a las familias nuevamente en las periferias. A todo lo anterior hay que agregar una serie de medidas que hacen imposible construir más vivienda en la Ciudad de México y que quiebran a los buenos desarrolladores lo intentan. Entre ellos destacan la corrupción en la entrega de licencias, los retrasos excesivos en los permisos, inspecciones diseñadas para sancionar discrecionalmente, y una serie de restricciones que desalientan la construcción de edificios menores a 2,500 metros cuadrados – justamente los que más se necesitan para ampliar la oferta de vivienda accesible.

Actualmente, la Ciudad de México tiene una altura promedio de apenas 1.8 pisos, muy por debajo de otras ciudades latinoamericanas como Santiago y Buenos Aires (5 pisos) o São Paulo (6 pisos). Es urgente avanzar, de forma ordenada y regulada, hacia una ciudad un poco más alta, que pueda albergar a más personas. Al mismo tiempo, es necesario descentralizar la actividad económica y fortalecer las economías de ciudades medias.

Solo así será posible resolver de fondo la crisis de vivienda.